市内のレオパレス、2棟とも築10数年なのに外壁塗装やってた。
なんだかんだ言って儲かってるのか、ふつう早くても20数年たってからだろ。
風水で色が悪いと指摘されたから 安物使ってて劣化が激しいから
それとなく探りを入れて理由を聞き出した結果が待たれる
>>5
サブリースだと10年おきに強制的にやらされるんだよ レオパってRCではないの？
10年ごとに外壁修繕してたらオーナーの負担すごそうだね
金融がらみでやってはいけない3つの事
リボ払い
残価設定型ローン
サブリース
レオパレスって、どっかの企業から年利14％の暴利で金を借りてたよな？
現金で払えなかったら、株で返却しなくちゃならないってルールだったと思うが。
>>15
力技すぎるというか、これレオパで建てる人居なくなるんじゃないの？ｗ 9月から家賃が月51万円入って来ます。
ローン支払いは別にして、手元に残るのどれ位でしょう？諸経費がはっきり見えないので良く解りません。
知り合いがレオオーナーやってるが愛が凄いんだよね
上手くいってるのはレオのおかげ、次にアパート建てる時も絶対レオにする、とかさ
オーナーを入念に洗脳するのが上手いんだろうな、と思う
>>15を実行できたのも然り >>17
あんたがわからんものを、コッチがわかるはず無いだろ
家賃が一日経ったら1万下がってんだが、それは？ ローンは6.3万/月
必ず掛かるのは、保険・固都税・仲介手数料・所得税・設備費 他は？それの月割り
臨時で掛かるのは、修繕費・敷金返金・設備更新とか 他は？
三ヶ月、半年、一年とか経過後に均して見立てるっきゃ無い 二年更新なら二年やってみて、とか四年とか >>17
9月からってことは建築中？
新築なら建てた業者に掛け合えば、だいたいの概算を出してくれるよ 個人事業主から法人化するメリットって、相続税の回避しかないように思える。
もし法人化すると、土地・建物を個人→法人に移すときに数千万単位の譲渡所得税が発生する。
法人設立後、仮に法人税の方が税率が少し安くなったとしても、節税とは言い切れない。
なぜなら、役員報酬として得た収入に対しては、法人税とは別途で個人として所得税・住民税が発生する。
自分1人だけの法人であっても、役員報酬として得た収入しか自由に使えない。会社名義の金を私的に流用したら業務上横領になる。
個人事業主であれば、各種支払いさえ済ませれば、残った金は全て自由に使ってOK
独身で結婚する予定の無い人は、個人事業主の一択に限られますね。
「マンション経営は大変よ。」と優越感でしゃべっているのに
真に受けて
「今空き部屋が有るんだって〜。大変ね〜。」
「(本当にバカか ! ?) 」
廃業したい。
安く退居させたいが
方法を教えろ下さい
>>27
オーナーチェンジ物件で売っちまったほうが早くね？
今なら強気の価格でイケるよ 満室の方が売るにはメリット大だろ？ 物件売る方向で考えて無いってことか？
敷地は自分がこの先も暮らすつもりだから、とにかく出てってくれ てこと？
上下水道の設備の老朽化で維持できない とか、インスペクション入れてみたら改修費膨大だとか
この先居住に相応しくない物件だと言い募れば、或いは
>>28
オーナーチェンジは買い叩かれるだろうよ
買い手はローン組みづらいし節税にもならん
住居用に建て直すなら
店子も引越し代と移動先の家賃保証してやっても出ていかんし
俺が買った
駐車場のオーナーチェンジ物件でも面倒だったわ 近所に住んでる人でアパートをたくさん持っていて、家賃収入だけで暮らしていて、
これといった仕事をしていない人がいて、なんとなくうらやましいような、そうでもないような・・・。
アパート経営でも自分で募集とか集金してるのならともかく、
募集や集金や建物の修繕を不動産業者に任せてるのなら、
毎日これといって仕事はないのでは？と思います。
家賃収入で税金を払ってる点はニートと大きく違う点だとは思いますが、
アパート経営をしてる人はニートだと思いますか？
うむ、単純にその人が嫌い、もしくは妬みなんだろうが、言いがかりも甚だしいな
税金の額は>>31の何倍も払ってる事を忘れてくれるなよ ニートは、就学・就労していない、また職業訓練も受けていない若者を意味する用語である by wiki
若者で無い時点でニートでは無い
この国にむかしからある言葉に直せば 無為徒食の輩となるが、実態としてニートに見えたとしても似て非なるもの 大いに非なるものと言える
何故ならその稼業を継続するにあたり、納税の義務は勿論のこと大いなる責任も負っているのだから 責務の一切無いニートとは呼びようも無い
経営上のリスクを負うことになる。
収入を得るだけではなく、支払いの方もある。
必ず儲かるとは限らない。むしろ、失敗することの方が多い。
不動産いまインフレで、
値上がりしてるけど、
安値で買う時期とかタイミングとかって
基本的にどこを参考にしていますか？
Jリートみとけばいいですかね？
各不動産の価格推移のチャートとかってみれるようなサイトとかってあったりしますかね
>>31
そう思うなら自分で物件買って管理してみればいいのに
固定資産税もちゃんと払えよ 不動産なんて買える時に買っとけよ、少子化で先細りかもしれないし
戦争のせいでこの先インフレでもっと高くなるかもしれないし
すでに資材だって10～15%値上げされて来たりしてるし
それそれ。空室が半年経っても埋まらない胃の痛み感じてから、同じ事言ってみいや！
>>31
時間を使って金を儲けるのが労働者
人を使って金を儲けるのが経営者
金を使って金を儲けるのが投資家
不動産を使って金を儲けるのが家主
金儲けの手段が少し違うだけ。
経営者が毎日ゴルフをして遊んでても同じ感情は抱かないでしょ？
家主は身近にいるから嫉妬の対象になりやすいよね 戦争でボコボコにされて安くなったら買いまくりのチャンスやな
先の戦争にならうなら、超インフレが来るからね…そして土地取引が正常に行われるかどうかもわからん
>>31
ありあまる時間というのもあまり良くないと思う
好きなことやって好きなもの食ってたら生活習慣病になる
人間って暇だと食っちまう生き物だし 自分、親からアパートと貸駐車場を引き継ぐ事になってるんですが、運営のノウハウを全然知らないです。
初心者が読んだ方が良い本とかサイトがあったら教えてくれませんか?
先ずは親にいままでの経緯をレクチャーしてもらってから
従来からのコネとかが今後の経営に活きてくる 場合も多い
>>47
レス有難う御座います。
まず親にレクチャーして貰います。 階段は洪水になれば、助かるリスクがあがるし、
ならなければ不便なだけ。
注文住宅だからさ購買年齢層が高めだと推察
歳を取って杖や車椅子生活になると階段はキツイ
道路→玄関までがやたらバリアフリーな建物あるけど
今後温暖化がすすんで洪水被害増えることを考えると善し悪しだね
コストコで大量買いした時も階段あると台車使えなくて辛いよなあ
>>53
温暖化云々ではないけど、うちはそれで新築時に縁石設置してるよ
車両出入で色々面倒なんだけどね >>53
最初の数センチ程度でも時間稼ぎになるからね
鉄砲水じゃなければ 丘陵地で庭の真下にコンクリの駐車場がある家を想像した
この場合階段は駐車場からエレベーター直結でもしない限りどうにもならん
>>58
下に駐車場上の道路に玄関という解決策をした知人がいる >>59 傾斜地ならそれが普通だし、階下のガレージは容積率や建ぺい率に含まれない。
なにせ1／3階基準高さより低ければ地下扱いだから。 地下鉄駅に近い雛壇造成の土地
他の駐車場は地面だけだけど、そこは雛壇を上手く使って2階建
上の道路は2階部分と接続、下の道路は1階部分と接続、スロープ不要でフル活用
鉄骨だから固定資産税はかかるとしても上手い使い方だと思った
慢性的に駐車場が不足して路駐が絶えない場所
23区のロードサイドで古い店舗が建ってる大きめの土地があるんだけどさ
売り時かな
契約更新が近いんだが更新断って売った方がいいかな
借地の契約次第 てのもある 大昔の契約のままだったりしたら、法改正を精査してみて検討
貸したままオーナーチェンジって手だってある
3階建マンションにヤスデが大量発生した(>_<)おすすめ対応教えてくれませんか。
特に一階。共用部の隣家との境界にあるブロック塀とか建物のタイルの壁とかにいっぱい這ってる(>_<)
アマで評判良かったからサイベーレつうのぽちったよ^
>>66
ピレスロイド系(キンチョールと同じ)か
けっきょく虫ってこれ一択なのね 不動産の実質利回りって平均4％くらいらしいけど
だったらJリートでよくない？分配金で4パーくらい入ってくるし
ヤバくなったら売ればいいし空室リスクないし
埼玉方面が遠くて足柄か横須賀だと1時間なんですが
足柄や横須賀って安いアパートや戸建てとかありますが場所としてはありなんでしょうか？
足柄や横須賀だとどっちがいいとかありますか？
>>72
現物より変動が大きいじゃん
利益から2割強制で持ってかれるし 床の張り替えって空室対策に有効だと思う？
築古で床の痛みが目立って来たからサンゲツのフロアタイルでも貼ろうかと考えてるんだけどさ
フロアタイルより今の床の方が木材使ってるから高級感はある
内見客は高級感か新しさどっち選ぶかね
ちなみに3LDKのファミリータイプね
>>75
所詮築古なんだし木質フローリングの経年もそれはそれで味があるから、劇的に痛んでないなら自分は上から張ってしまうのはもったいないと思う派。だからまだやってない。でも、新しければハリボテで良いみたいな人は多いからね。建物自体は傾いてなくても、床の不陸が出てるのが殆どだから、張る前にその調整はしておいた方が良いよ。 >>76
傾きかー
やるならDIYだからレーザーの計器買うかな
>>77
ワックスでカバーしきれなくなりつつある >>75
べニアいたみたいなのをしいてそのうえからフローリングみたいなシートを敷くとか
フローリングのボードを貼りまくるとか うちも築25で木のフローリングでそんなに傷無いしワックス掛けたらぴかぴかだけど
フローリング柄のCF貼ったら結構よかった、まぁ壁紙もシンク、シャンプードレッサーも変えたから
中だけは新築並みだからすぐ決まったわ
>>81
作り話かね？全ての話が大袈裟すぎる。
普通は重要事項説明書に雨漏りや自殺といった事項は明記、説明、買主が捺印して記録に残される。まさに今回のような事後トラブルを避けるために。
この書類が存在しない場合は仲介、販売業者は処罰される。場合によっては契約の白紙撤回もありうる話。
この大前提について説明がない記事に悪意すら感じる。
単に話を煽っているだけかと。
そも、買ってから5年で11人もの自殺って逆にお化け屋敷として入場料取れる話。49室で月の売上137万想定って、一室2.8万円、梅田から30分で安すぎない？大阪の相場知らんけど笑
と、アホーに書いたら非表示にされてワロタ >>81
ツッコミどころ満載ｗ
・月々100万円のローン返済額に対して、137万円の収入じゃ少な過ぎる！ 固定資産税は勿論のこと、築30年超の物件じゃ修繕費は高く掛かるし、減価償却費もあまり使えないはず。
・現地を見ないで億単位の物件を購入するなんて信じられないｗ
・2億4千万円の借入で毎月100万円返済ってことは、25年〜30年位のローンを組んでるってことだよね？ スルガ銀行は利息高いし。元々築30年位の物件で、ローン完済時まで建物の寿命は持つのかね？ エアコンが壊れた7万円
温水器が壊れた10万円
床がくさって穴あいた3万円
クロスの張替え5万円
とか費用が掛かるわけですが
家賃2万円の物件がよくあります。
ほとんど利益なくないですか
それ思う
自分とこは全家賃10万超えだが、それでもキツい時あるから、2〜3万の家賃の大家はどうやりくりしてんだろう、と
築古の区分単身マンションはダメだろ
家賃2万じゃ修繕管理費引いて1万、エアコン、給湯など壊れたら大赤字
空室リスクも高い
あんなもの不良債権以外の何者でもない
>>84
みんなガス屋の負担じゃねーか
まるまる利益だけど >>86
税金で経費とかにして0円になったりしないの？
ただの損なの？
築30年ぐらいで2万はごろごろあるけど
2万×12×10年＝240万だからわりにあうのか
10年に1回ぐらい壊れるわけだし >>88
>税金で経費とかにして0円になったりしないの？
“修繕費を経費に算入することによって、納める税金を0円に出来ないか？”と言いたいのかな？
所得税を納める前の段階で、出費 ＞収入 で赤字ならどうしようもない。所得税が０円になろうが赤字は赤字。 >>87
これだな
ボロアパートの設備はプロパンガスの会社が負担してるんだろ 令和元年分までは税理士に確定申告を依頼していたが、２年度分からは自分でやってる。
税理士報酬分の経費を削減するのはもちろん目的だが、税理士であっても間違いが多いことに気付いたからだｗ
一昨年から、不動産所得の青色申告の作成の勉強を始めた。それでその時以前の申告書を見直したところ、建物の減価償却年数を間違えてるわ、経費になる筈の固定資産税が一部抜けてるわで、複数のミスが発見されたｗｗ
令和元年度以前過去5年分は修正申告させたけどね、もちろん無報酬で。それでも、延滞税は俺が数千円自腹で出したけどさ。
税理士も色んな事業をやってる人から、幾つもの案件を受けてるから、一つ一つを細かくチェックは出来てないんだろうな。
俺が自分で申告書を作成する分には、不動産所得の部分だけ入力方法覚えれば良いし、自分の1件分だけならじっくりと確認する時間も取れる。
おそらく、税理士に依頼するよりミスる確率は低いだろうな。
>>92
賃貸の募集のHPにのせるのにもおかねがかかるってこと？
割に合わないね >>92
1か月2万円の掲載料で
2万の家賃の物件が1年中出てたりするのはなぜ？無料でしょう >>93
プロパンガスの業者が「無料貸与」という形で取り付けて入居者のガス代に上乗せする。
エアコンやガステーブルはもちろん、フローリングや壁紙の張替えまで持つ業者もいる。
水戸市内あたりのが一番競争激しかったような 都市ガス物件オーナーからしたら、うらやまけしからん
>>94
募集にというか成功報酬ね
仲介手数料が2万じゃ、誰も動いてくれないよね >>91
税理士もなかには不労所得の客に対してやっかむ人間も無きにしもあらず
曲者もいるだろうからね 税理士の怠慢だろ
顧客から貰った数字入力するだけの糞みたいな仕事しかやらない奴いるよね
だったら会計ソフトで十分じゃんって
氷河期連中は特に 年寄りは年寄りでボケてるし昔ばなしの自慢モードに突入したら手に負えないし
俺は親父が使ってた税理士をそのまま使ってる。いわゆる縁故って奴かな。
まあその税理士も引退して今は息子が引き継いでるんで息子さんとやりとりしてるわけだが、俺よりは年上。。
>>103だが、すまん、税理士じゃなくて公認会計士でしたわｗ 父親が節税派の税理士だったので顧問先とのやりとりをいろいろ聞いたりしたけど
調査でのバトルを見て感謝してくれる人もいれば、調査が入っただけで脱税税理士はいらないと逆ギレしてる客もいた
どんな税理士が良いかは人それぞれですね
室外機の爆発はポンプダウン時
配線火災は漏電ブレーカー無しだろ
エアコン交換を頼むのはどこの業者がいいの？
ちょっと高くても近くの家電量販店かな？
保証がある最寄りで一番安い値段で売ってるお店でいいんじゃないの
めんどくさいタナコが引っ越して行った。ひとまずスッキリ。
裏山 30年コースが居座ってるわ。
ヤニカスで中身ギットギト
30年も設備故障以外リフォームも入居決まらない期間も販促もかからなかったんだから感謝すべき
30年後に空きになったってどうせフルリフォーム
エアコン設置してる家主多いのか？
俺は付けてない
食洗機・IHキッチンは店子に壊されて3代目
>>116
むしろ何で食洗機とIHなんか付けてるんだよ
エアコンの方が必須だろう 分譲貸し？
食洗機なんてソッコウ壊されたり水漏れさせたりされるから附けることはないかな
>>119
ありがとナス。
ワイはクーラーを一台交換する時しか使わんのだけど、こういう所でも頼めるの？ >>117
ビルドインキッチンならそうなるだろう
ファミリー向けなら、エアコンも付けないし 父が倒れ仕事で使っていた事務所を賃貸に出して介護費用の足しにしたいと考えています。
事務所の上は賃貸アパートになっており、そこを管理している住宅メインの不動産屋に任せるのが楽なのですが、もしかして貸事務所は専門の不動産屋にお願いしたほうが入居がすぐに決まったり、条件の良い契約ができたりするものなのでしょうか？
場所は練馬区、池袋から電車で10分程度、最寄り駅より徒歩3分、住宅地、60平米
家賃17万前後希望してますが相場的にいかがでしょうか？
>>125
テナント用の賃料の相場はわからんが、その立地ならどこの不動産屋に頼んでもすぐに店子は見つかるよ
同じく23区で駅徒歩3分の戸建を持ってるが、一般の不動産屋から普通に居住用で賃貸募集を出したにも関わらず、
｢テナント用に借りたい｣という問合せが数件あったし
介護頑張れよ >>125
住居系不動産屋は入居者目線で弱気だけど、テナント系不動産屋は貸主目線で強気で交渉してくれる
特約なんかも普段から契約してるから、有利なのをいろいろ教えてくれる 大和市桜森2-16-3 ベルメゾン桜森Ａ-205 教えてくれる。
>>125
事業用は事業用を専門とする仲介業者の方が良い。テナント探す方もそちらを通じて探すことが多いし、契約書も専門の方がオーナー側に気を利かせたものにしてくれるかも。居住用はアホな営業に当たると地獄。 まわりの業種はどんどん値上げしてるのに
うちのアパートは空部屋がでれば下がる一方だわ
がんばって一瞬でも満室にして売っぱらっちまえよそんな不良物件
満室売却で広告出してるけど売れなかったんだなこれが
初めまして新築のマンション経営するのですが
賃貸募集の管理会社、募集会社てどうやって決めてますか？
大手はネット訴求強いけど自社独占案内みたいない感じだし
ハウスメーカー兼務のとこは当然自社建物優先？
ネットの時代とは言え、未だ駅近の不動産屋にバラまくスタイルとかって
効果どうなんでしょうかね。
新築とかうらやましいですな、おれも今のボロアパート取り壊して新築にしたい
もう年だし築15年くらいでうっぱら遺体
>>134
新築ならよほどの糞立地でない限りさほど努力せんでも埋まるから、管理会社なんてどこでもいいんでね？ >>137
サブリースの前に地場の不動産屋何件か回って話きいたほうがいい
そこら辺の検討しないうちに上モノ建てたなら
デベに騙されてる可能性もある 新築なんて、利回り固定されて何もすることないしな。
>>135
建て直しです。
かなりボロボロだったので！
>>136
場所は都内23区内とだけ
それが思ったより入居苦戦してて
>>137
皆さんそんなサブリースにしてるんですか？
>>138
建て直しなのですが、旧アパートは地場の不動産屋に依頼してて
入居率も安定してたんですが、
新築で大手に任せたらかなり苦戦してて。。
営業担当は、時期ですかねーと敷金礼金ゼロご検討くださいしかなくて。
そもそもの大手独占管理、案内が違うのかなーと思い始めてのご相談です。 >>141
時期はたしかに悪いけど
そもそも賃料相場に合ってないんじゃないの？ 旧アパートの住人の退去対策どうだったんだろ 持ち出し多かったんだろか
それにしても変な時期にあわせて完工プランを立てたもんだ
そのくせ新築物件に敷金礼金ゼロを提案してくるとは、見下げ果てた大手だ 名前は出すなよ 出すなよ
アパートからマンションにしたのが悪手だったかも アパート新築ならウハウハだったかも 今更だけど
二月や三月には募集始まってた で、この時期に相談してるのかも知らんけど、それで入居少ならお先まっｋ いや、何でもない
マンガでわかる! 医師のための不動産投資 単行本（ソフトカバー） – 2018/5/10
天川 貴博 (著)
天川さんは熱心ですごくいい人ですよ
>>134
マンガでわかる! 医師のための不動産投資 単行本（ソフトカバー） – 2018/5/10
天川 貴博 (著)
天川さんに任せれば万事問題なし >>141
建て直し前の不動産屋で安定の入居率だったのなら、また同じところに頼めばいいのでは？
新築で敷礼0にするこたねぇよ ｻﾌﾞﾘｰｽは敷金礼金更新料はｵｰﾅｰに入らないよな？
入居率そこそこなら建て替えなくても良かったと思うけど
減価償却の関係かな？
皆さんご親切にありがとうございます！！
>>142
賃料相場は周りと比較＆新築考慮してもそんなに高くないのではないか
というのが見解です。
診療設定もその大手不動産が設定していて、そこは問題ない。と言ってる感じです。
>>143
時期は元々2月完成予定だったのですが遅れに遅れてて感じです。
大手名は...CMもやってる所です。
アパートとマンションの定義が不透明ですが募集要項にはマンション明記されてました。
いや、おっしゃる通りお先まっkrになりそうで恐怖で
>>146
その方が良いですかね！
担当者の応対が良くなかった部分があってので変更したんですが
不動産屋のスタッフなんてそんなもんですかねえ
敷礼ゼロは割と多いんで！と不動産に力説されてたんで悩んでました笑
>>148
減価償却の関係と、前アパートがかなり老朽化してて
和室で、正直バストイレなども綺麗な感じではなく、で賃料も割と下げてた。
関係で建て替えしました。 どんな契約か分かんないけど、菓子折りでも持って前にお世話になってた不動産屋に挨拶いけば良いと思うよ。で、本音で相談してみたら？
大和市桜森2-16-3 ベルメゾン桜森Ａ-205 ?
相続で雑居ビルのオーナーになったんだけどみんなどんな保険に入ってる？
火災保険と施設賠償責任保険入っとけばいいか？
ようわからん
テナントビル？
飲食店の有無で保険内容が変わったりするし、相続前はどんな保険に入ってたか記録は残ってないの？
前回に準じた保険にしとけば間違いないのでは
三階建で三階に住んでて一階と2階がテナント
塾と整骨院が入ってる
かなり長い間無保険だったみたい
オプションが色々あるけどそれに入ったらどれぐらい支払いが増えるかわからんから全部見積もり出してもらったほうがいいんかなと思ったり
管理会社に適当なの選んでもらえばいいと思うけど
そのぶんだと自己管理だったのかね
エアコンは世界でダイキンが増産一人勝ちだって
ただ、他のメーカーは減産だから取り合いになってる状況は変わらず・・・
ダイキン工業が銅などの高騰や部品不足にもかかわらず、空調機（エアコン）を増産している。
銅より安いアルミニウムなどを原料として増やし、足りない電装品の自社組み立ても始めた。
電装品のグローバルな代替調達も奏功した。
調達と開発が協力し、品質に支障ない同じ仕様の半導体の有無や、マイコンのピンの数まで調べ上げ、代替部品を急きょ34種類適用した。
代替も含む複数メーカーから確実に確保する。
近所の不動産業者(社長)で義理で一度だけ仲介してもらった事がある業者がウザい。
そもそも父親とは多少の付き合いはあったようだけど、俺とは性格も合わない。
こちらが希望するような物件を紹介しようとするのなら分かるけど、
希望から大きく外れてる物件を持ってきて、今持ってる物件を売って買えばいいなどと抜かす。
しかも持ってる物件は他社でも断ってる金額の8割。
メインバンクで融資が下りれば買うと伝えたところ、知ってる銀行なら確実に下りると行ってみた。
結果その銀行はうちのメインバンクよりも査定が低く、貸せる融資金額が低い上に金利も１％近く高かった。
管理会社でもないのに、週に2〜3回は電話してきてウザいからずっと無視してる。
>>134
独占案内って専任にしたの？大手でも、フランチャイズで実態は中小のとこもあるし、あんまり当てにならんから
専任おすすめしない。
最寄り駅の駅前の不動産屋に大手、地場合わせて4～6件くらいに頼めば良いよ。
ウチは築15～20年の23区内だけど礼0敷1。回り見て同じくらいの条件の築浅が礼敷とってるなら取れば良い。
なんとなくだけど、その大手がクソなだけだと思うよ。
時期が悪いのは間違いない。まあ9月以降に期待。 >>154
保険屋呼んで提案して貰えば良いよ。ウチは火災と地震だけ。最近ゲリラ豪雨多いから水災検討中。 >>154
あと、経費で落とせるからあんまりケチらなくて良いと思うよ。 持ってるワンルームマンションで、2日で3部屋のエアコンが壊れた。
かなり頑張って12日に取り付けらしいけど、この時期にかわいそうだわ。
>>74
亀だけど不動産収入でも利益出たらもっていかれるよね
利益分をリフォームや修繕に回すって事？それとも税制的にリートより恵まれてるんかな >>165
>>74 じゃないけど
リフォームや修繕費は経費にできるよ
規模によっては複数年の減価償却にも出来る
自己管理の不動産投資の場合、
減価償却と修繕費とが自分持ちの経費になるので
やりようによっては手残りは黒字でも赤字になり、
サラリーマン大家なら追加の所得税払うどころか還付受けられたりもする >>166
ありがと 減価償却は規模によってなのか
ローン残り無しの一室を貸すか売るか迷ってるだけのミジンコなので
税金とか考えると投資の特定口座のが楽そうだなとか思っちゃって マンションのエレベーターが自動で１Fに戻らないのは節電なの？
>>167
立地と築年数にもよるな
立地が都市圏の電車通勤メインのエリアで駅徒歩10分以内なら
俺なら
単年の減価償却小さいなら売っちゃうけど
減価償却それなりなら持ってて貸すと思う >>169
利用者数の多い階で待機するわけじゃないんだね >>162
ほけんの窓口で見積もりしてもらって一番安いとこにしたよ
携帯電話のオプションみたいにいらんのをいかに外すかみたいに考えてたけど追加ちょっとでこれだけ補償が増えますって言われて結果的にモリモリにした
ありがとね 最新のエレベーターなら、AIが入居者の人数を予想して、利用時間帯や回数とかで、
自動で朝は利用回数が多い階とかになりそう。
一般的なマンションなら各階の部屋数は同じだから出入りする人数もそんなに変わらないだろう
朝も大体同じような時間にみんな出勤するだろうし
便利は不便 メンテ費用嵩んだり、水害ですぐ停まったり、部品供給無くなって都度都度新品買わされたり
便利を追求するのは阿呆の証拠
>>175
コスパ次第だろ？
不便より便利な方が絶対にいいじゃん >>175
お前の目の前のそのデバイスの電源を切って、
竪穴式住居に住んで、
火打石で薪に火をつけて飯作れ
その薪の伐採、乾燥からやれ 皆さん初めまして
マンション経営初心者の俺に教えてください
生和と高松で悩んでます。
23区内てわ自社使用で1-3階、4-10階賃貸で生和は大き目14部屋、高松は33-45平米のLDK組み合わせの21部屋です。
利回りは0.3%位、賃料は600万強高松の方が高いですが、総額は7千万前後高松の方が高いです。
不動産何件か回りましたが間取り等はどちらも需要見込めるとの事で遜色なさそうでした。
皆様のお知恵是非お貸しください！！
>>178
条件アバウトすぎてなんとも言えないわ
概算の維持経費と固定資産税抜いたあとの手残りの利回りとか
自社使用分のみなし家賃も含めてるのかとか
個人で買うのか法人で買うのか
とか アバウトですいません。
税金は皆さん共通の何%とかの目安があるのかと思いまして。
手残りは高松で800-900前後、生和で700-800前後です。
自社使用は家賃取りません。
単純に上階の賃貸部分で悩んでます。
購入は銀行と次回話し合いますが管理会社を建てるのは間違いないです。
よろしくお願いします。
生和と高松って何県よ？と思ったら、生和コーポレーションと高松建設のことか
生和って単身押しじゃね？
今23区内の単身は苦戦してるから(俺んとこも泣)、その2択なら高松だな自分は
どちらも単身なんですが、どちらかと言うと生和が14部屋で50平米なのでカップルや子なし夫婦が入りやすいと思います。
個人的には高松の方が耐久性と信頼性は上なのですが、生和もそこそこ悪くないのと賃貸得意なのでデザイン的には良いんですよね。
価格差も結構あるので利回りの良さとどちらを優先するべきか悩んでます。。
> どちらも単身なんですが、
生和50平米
高松33-45平米
これ単身なん？
立地によるかなー
駅徒歩7～8分以内なら部屋数が多い高松
駅遠ならファミリー長期入居狙いで生和
うちは高松で全部55平米の部屋。
高松の割高に価値を見るかどうか。
日中下階に動ける人がいるなら物件管理は自主で充分。管理会社使うにしても入退去のペーパーワークくらいで良い、建築会社の保証期間中は。高松はそのあたり自由度が高いかな。管理費はテキトーに決めないように。
>>185
専業大家できるならいいけど
3フロア使う規模の会社やってるなら管理は別に委託したほうがよくない？ 皆さん有難うございます
場所は駅7-8分の所です。
55平米で都心だと20万前後ですからちょっと不安ですよね、満室なら素晴らしいですね
管理会社というかサブリースでない一般管理という形態にしようと思ってますがもったいないですかね？
3%取られて仲介時は1ヶ月位広告料取られるでしょうけど。
ゴミや家賃回収等々仕事しながらだと現実的ではないかなと思ってます。
後管理費というのは共益費の事ですか？
一応建築会社からは12000円前後で提案は出てますが、それ以外に決める基準ってどの様な事になりますでしょうか？
>>187
多分このスレではサブリース反対派が多いと思うが、サブリースと一般管理の両方の物件を持ってる自分としては、スタート時はサブリースを押す
ローンの引き落としは容赦なく始まるので、サブリースなら満室になってなくても持ち出しの不安は無いからね
まあその立地の新築なら満室スタートでなくても数ヵ月内には埋まるだろうから、軌道に乗ったらサブリース外してもいい 有難う御座います！
そう言うご意見も助かります。
私もそれも少し考えてはいました。
ちなみに皆さん新築の場合は敷金、礼金って今取られますか？
礼金0で敷金1位ですかね？
それなら仲介手数料1ヶ月取られるの考えたら全部屋埋まるまでだけサブリース組んだ方が良いですよね。
ってか今調べたらすぐ解約はしにくいみたいですね。
また建築会社決定する前にここは交渉してみたいと思います
法人でアパートマンション建てた場合、相続対策にならないよね？
相続税をゼロにするほどがんばっちゃったからだろ
ほどほどには払わんとな
敷金で賄えないぐらい荒い使い方された場合どうしてます？
そういう借主に限って敷金は当然返ってくるものと思ってたりしますが…
>>198
業者から補修の見積取って添付した上でマイナスの敷金精算書出す うちの管理会社はちゃんとマイナス分請求してたな、当然だよね
国交省の原状回復のガイドライン準拠だから、強気の大家さんには不満があるかもしれんけど
自己監理の人は変な店子に当たったら胆力が試されるね
請求しても払わん奴多いよな、ほぼ泣き寝入り
管理も請求はするけど積極的に回収までしない
管理も自腹するわけではないし結局オーナー負担だわ
家賃保証会社が大家に立て替えて保証会社が退去した借り主に請求するんでないの
東京で大手の不動産屋に仲介頼んでる大家に聞きたいんだけど大手って敷金ゼロとか家賃の値下げ強要される？
なんとなくでいいから社名付きで教えて貰えるとありがたい
和室の洋室化って空室対策に効果ある？
築30年超えた途端に空室が埋まらなくなった
洋室化とユニットバスの入れ替えどっちが客付けに効くかな
30年超えだとCF、壁紙全張替、木のフローリングもフローリング風CF（これが結構いい）張替
台所と洗面を一番安い奴に取り換え、畳も表替え、これやったらすぐに決まったわ
中途半端に取り換え、張替よりパット見新築風で清潔感が大事だね
ユニット、トイレはそのままだけど徹底的に美装させる傷みの程度によるだろうけど
ウォシュレットは店子が勝手につけるし、カメラ付きのインターフォンも付ける人もいる当然お伺いしてから
>>208
水回りは給水管ごと取り替えの時期に来てるから腰が重かったけどやっぱそこ変わると大きいね
DIYなら大した金額でもないからやってみるかな 管工事に慣れてればいいけど、下手の横好きでDIYしようとしてるならその後のメンテも想定しとかないと
接続ヶ所からの漏れがいちばんおおいんだし、隠れた場所だったら毎度毎度面倒
表に出てるヶ所なら入居人の義務で直せって言えるけど、頻繁に発生したら嫌がられるだろうし
和室は、障子張り替えを面倒がって破れてもそのまんまみたいな入居人も多くて、外からの見栄えが悪かったり
この一～二年、コロナ禍始まってから新築した物件の入りはどう？
最近漏水事故経験した俺としては水回りは業者頼むかな
>>208
羨ましいねえ
うちは築22年だけどキッチン、トイレ、洗面の3点セット総取り替えしたけど半年空室 寒いところのアパートに引っ越したんだが、契約書に可燃性・爆発性のある物品の保管禁止って書いてあるのよね
石油ストーブ買おうと思っているけどダメってことかなー
大家か不動産屋に確認して下さい
日本は冬にエアコンだけでは寒い地域の方が広いです
構造、築年数にもよりますが10月から火災保険料が全保険会社とも大幅に値上がりします
さらに期間10年ってのは消滅して5年が最長となりますので9月が最後のチャンスです
今の保険を途中解約して変更更新した方が良いパターンが大半だと思います
【2022年10月より】火災保険料の値上げで家計への影響は？保険期間も最長5年に短縮へ
https://www.rakuten-insurance.co.jp/media/article/2022/118/
2022年10月、火災保険料が改定となる。
調査によると、築15年・木造（H構造）で全国平均23％の値上げとなることが分かった。
中でも、大阪は約1.5倍、群馬では1.4倍の値上げとなり家計への負担が増しそうだ。
対策としては、値上げ前に契約し直すのがおすすめだが、改定前の9月がラストチャンス。 前触れも無く保険料値上げは無いよな？ 更新時期数ヶ月前には案内される？「見直すなら今だぞ！」とか？
それとも10月に決定事項なんで、いまさら見直しできません、次回は値上げした額でしか更新できません って成る？
まだ保険に入って数年だけなんで、値上げってのが未経験なのでわかんないんだけど
保険代理店に「値上がりする前に解約して再契約したい！」って連絡
新規の見積と解約払戻し金の見積を貰う
お得だと思ったら即行動
郵送で間に合わないと思ったら代理店に行って手続き
ありがとうございます あと一週間！と慌てましたが、5年は解約できない系の保険でした
しかも今年の４月に値上げがあった様子 先月の引き落とし額、去年と同額だったけど
つべこべ言わずに解約・再契約もせず、言われたまま払い続ける「いいお客さん」を続けることとします
親の代からの継続なんで考え無しでそのままお任せしてたけど、5年10年スパンで見なきゃいけないのが
判っただけでも収穫 ありがとうございました
解約できないってのは解約はできるけど払戻しゼロに近い・・とかではないの？
（もし建物を売却したら保険は不要で解約になるわけだから）
保険の残存期間と値上げ幅によっては払戻し金ゼロでも契約し直した方がお得になるケースはありそう
